Woning en hypotheek

Kan ik na de scheiding in het huis blijven wonen?

Dat kan als je twee dingen regelt: je koopt je ex-partner uit, en de geldverstrekker gaat akkoord met de hypotheek op alleen jouw naam. Die tweede stap is de lastige. De geldverstrekker beoordeelt je inkomen opnieuw, alsof je vandaag een nieuwe lening aanvraagt, en niet of je de huidige maandlast al jaren netjes betaalt.

Laatst gecontroleerd op 4 september 2026 9 minuten lezen

Wat je ex-partner van je krijgt

Eerst het bedrag. De overwaarde is de waarde van de woning min de hypotheek die er nog op zit. De uitkoopsom is het deel van die overwaarde dat aan je ex toekomt. Bij gelijke eigendomsaandelen is dat de helft.

Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is de woning van jullie samen en verdeel je bij helfte. Zijn jullie getrouwd op huwelijkse voorwaarden of woonden jullie samen, dan bepalen die afspraken en de eigendomsverhouding uit de leveringsakte hoe je verdeelt.

Laat de waarde vaststellen met een gevalideerd taxatierapport en spreek een peildatum af. Zonder peildatum discussieer je een half jaar later alsnog over welk bedrag geldt. De WOZ-waarde is bruikbaar als eerste indicatie, maar een geldverstrekker accepteert die niet als onderbouwing van de uitkoop.

Reken ook de kosten mee: notaris, taxatie en advies. Die mag je bij een uitkoop meefinancieren. In de praktijk kom je uit tussen ongeveer € 3.000 en € 6.000, afhankelijk van wat er nodig is.

Hoe de geldverstrekker rekent

Hier gaat het vaak mis in de verwachtingen. De geldverstrekker kijkt niet naar wat je nu per maand betaalt, maar rekent met een vast voorschrift uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

• Je toetsinkomen is je bruto jaarinkomen. Partneralimentatie die je betaalt gaat eraf. Partneralimentatie die je ontvangt telt vaak mee, maar alleen voor de periode dat je er recht op hebt; veel geldverstrekkers eisen minimaal drie tot vijf jaar. Kinderalimentatie telt niet mee als inkomen.
• Dat toetsinkomen maal een financieringslastpercentage geeft de maandlast die je mag hebben. Dat percentage hangt af van je inkomen en van de rente, en loopt in 2026 van 15,5% tot 32,2%.
• Daartegenover zet de geldverstrekker een fictieve annuïteit over dertig jaar over de hele lening, ook als je hypotheek er heel anders uitziet.
• Staat je rente korter dan tien jaar vast, dan rekent de geldverstrekker niet met jouw rente maar met de toetsrente van minimaal 5%. Dat kost zomaar tien procent van je leenruimte.
• Ben je alleenstaand met een toetsinkomen boven € 30.000, dan blijft € 17.000 van de lening buiten de toets.

Daarnaast geldt: je hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning. Wat daarboven uitkomt, moet uit eigen geld.

In de rekentool zie je wat dit voor jouw cijfers betekent.

Als het volgens de norm niet past

Komt de standaardtoets net te kort, dan is er een tweede route. Een geldverstrekker mag van de norm afwijken, mits hij dat onderbouwt. Dat heet in de wet een ‘explain’: de motivering wordt vastgelegd, met documenten onderbouwd, en de geldverstrekker moet aantonen dat je situatie bestendig is.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is daar een uitgewerkte route voor. Als je de woning wilt behouden en de lening volgens de gewone regels niet past, mag de geldverstrekker toetsen op je werkelijke maandlast in plaats van op de fictieve annuïteit. Hij gebruikt dan een aparte tabel, de Financieringslasttabel Beheer, die voor alleenstaanden een stuk ruimer is dan de gewone norm.

Wat je nodig hebt om kans te maken:

• een inkomen dat vast en bestendig is;
• een rente die lang genoeg vaststaat (bij een resterende periode korter dan drie jaar rekent NHG in beheer met de driejaarsrente);
• geen betalingsachterstanden;
• een onderbouwd dossier, bijvoorbeeld met een budgetoverzicht waaruit blijkt wat je maandelijks overhoudt.

Let op één beperking die veel mensen verrast: deze route geldt voor voortzetting van je bestaande lening bij je huidige geldverstrekker. Wil je oversluiten naar een andere aanbieder, dan geldt daar gewoon de normale toets.

Een voorbeeld met echte cijfers

Anna verdient € 62.000 bruto per jaar. De woning is getaxeerd op € 400.000, er staat nog € 260.000 aan hypotheek op tegen 1,6% rente die nog tot 2041 vaststaat. Zij en haar ex zijn ieder voor de helft eigenaar.

Volgens de norm past het dus niet. De geldverstrekker rekent met een gewogen toetsrente van ongeveer 2,1% en komt op een fictieve maandlast van € 1.198, terwijl bij haar inkomen € 1.023 is toegestaan.

Kijk je naar wat Anna echt gaat betalen, dan ziet het er anders uit. Haar bestaande deel kost € 1.015 per maand, het nieuwe deel van € 75.250 tegen 4% komt daar met € 359 bij: samen € 1.374. In de beheertabel voor een alleenstaande met werk hoort bij haar inkomen en rente 30,2%, wat neerkomt op € 1.560 per maand. Daar past het wel binnen, met ruimte over.

Omdat haar rente lang vaststaat, ze een vast dienstverband heeft en er geen achterstanden zijn, is dit een dossier waarin een geldverstrekker een afwijking kán onderbouwen. Een garantie is het niet.

Als het echt niet kan

Blijkt ook de tweede route te krap, dan zijn dit de mogelijkheden, ongeveer in deze volgorde:

1. Minder lenen. Breng meer eigen geld in, of spreek met je ex een lagere uitkoopsom af, bijvoorbeeld in ruil voor iets anders in de verdeling.
2. De lening aanpassen. Bij een hypotheek met NHG mag de lening onder voorwaarden deels aflossingsvrij worden gemaakt, tot maximaal de helft van de woningwaarde, als dat nodig is om de woning te behouden.
3. Een andere geldverstrekker. Het maatwerkbeleid verschilt. Sommige aanbieders passen de beheertoets ook toe op hypotheken zonder NHG, andere niet.
4. Tijdelijk samen eigenaar blijven. Dat kan, bijvoorbeeld tot de kinderen het huis uit zijn. Weet dan wel dat jullie allebei aansprakelijk blijven, dat degene die vertrekt na twee jaar de renteaftrek verliest en dat die minder kan lenen voor een eigen woning.
5. Verkopen. Vervelend, maar soms het eerlijkste antwoord. Je verdeelt dan de overwaarde, of bij onderwaarde de restschuld. Met NHG kan een restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden.

Wat je nu kunt doen

Reken je eigen situatie door. Je hebt daarvoor vier getallen nodig: de waarde van de woning, de openstaande hypotheek, je bruto jaarinkomen en wat je nu per maand betaalt.

Naar de rekentool

---